Beleihungswert

Wer eine Immobilie finanziert, hört früh oder später vom Beleihungswert. Oft erst, wenn die Bank weniger Kredit anbietet als erwartet. Der Grund liegt fast immer in dem Unterschied zwischen Kaufpreis und Beleihungswert.

Für Unternehmer ist dieser Wert gleich doppelt relevant. Er bestimmt die Finanzierbarkeit von Betriebsimmobilien und fließt in die Besicherung jeder größeren Investition mit ein.

Definition: Was ist der Beleihungswert?

Der Beleihungswert ist der Wert einer Immobilie, den eine Bank als dauerhafte Sicherheit für einen Kredit anerkennt. Entscheidend ist nicht der aktuelle Marktpreis, sondern der Betrag, den die Immobilie auch in zehn oder 20 Jahren noch zuverlässig einbringen würde.

Dieser nachhaltig erzielbare Wert liegt fast immer unter dem Verkehrswert und oft deutlich unter dem Kaufpreis. Banken rechnen bewusst konservativ, um sich gegen Marktschwankungen abzusichern.

Rechtsgrundlage ist die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) sowie § 16 Abs. 2 Pfandbriefgesetz. Für realkreditfähige Darlehen schreiben beide Normen eine standardisierte Ermittlung vor.

Beleihungswert, Verkehrswert, Kaufpreis: die wichtigste Abgrenzung

Drei Werte, drei Bedeutungen. In der Praxis werden sie regelmäßig verwechselt.

Ein Beispiel: Eine Eigentumswohnung in München kostet 650.000 €. Der Gutachter stellt einen Verkehrswert von 630.000 € fest. Die Bank ermittelt einen Beleihungswert von 530.000 €.

Die Differenz zwischen Verkehrswert und Beleihungswert nennt sich Sicherheitsabschlag. Er beträgt in der Regel zwischen 10 und 30 Prozent, abhängig von Objektart, Lage und Marktlage.

Wie Banken den Beleihungswert ermitteln

Die BelWertV schreibt drei Verfahren vor. Welches angewandt wird, hängt von der Immobilienart ab. Oft kombinieren Banken zwei Verfahren und bilden einen gewichteten Durchschnitt.

Vergleichswertverfahren

Grundlage sind tatsächlich erzielte Verkaufspreise ähnlicher Objekte in der Region. Typisches Anwendungsgebiet: Eigentumswohnungen und unbebaute Grundstücke.

Sachwertverfahren

Hier zählen Grundstückswert plus Herstellungskosten des Gebäudes, abzüglich Alterswertminderung. Typisch bei selbst genutzten Einfamilienhäusern ohne vergleichbare Marktdaten.

Ertragswertverfahren

Grundlage sind die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen, kapitalisiert mit einem Liegenschaftszins. Die Standardmethode bei Renditeobjekten und Gewerbeimmobilien.

Bei allen drei Verfahren fließen Risikozuschläge in die Berechnung ein. Lagequalität, Bauzustand, Ausstattungsstandard und mögliche Drittverwendung sind wichtige Faktoren.

Beleihungsgrenze und Beleihungsauslauf

Der Beleihungswert ist nur die eine Hälfte der Geschichte. Entscheidend für die Kreditvergabe sind zwei weitere Kennzahlen.

Beleihungsgrenze

Der prozentuale Anteil des Beleihungswerts, den die Bank als Kredit vergibt. Übliche Grenzen:

• bis 60 % Beleihungsgrenze: Realkredit (günstigste Zinsen, § 14 PfandBG)
• bis 80 %: klassische Baufinanzierung mit Standardkonditionen
• bis 100 % oder darüber: Vollfinanzierung mit deutlichem Zinsaufschlag

Beleihungsauslauf (englisch: Loan to Value, LTV)

Das Verhältnis von Darlehenssumme zu Beleihungswert, ausgedrückt in Prozent.

Je höher der Beleihungsauslauf, desto höher das Risiko für die Bank und desto höher der Zinsaufschlag für den Kunden. Werte über 90 % werden teuer, über 100 % oft nur mit Zusatzsicherheiten vergeben.

Ein konkretes Rechenbeispiel

Ein Unternehmen plant den Kauf einer Lagerhalle für 1.000.000 € netto.

Der Käufer muss die Differenz von 372.800 € aus Eigenkapital oder einem nachrangigen Darlehen aufbringen. Dazu kommen Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch), die ebenfalls aus Eigenmitteln zu finanzieren sind.

Wer eine höhere Finanzierung wünscht, zahlt in der Regel 0,2 bis 0,8 Prozentpunkte Zinsaufschlag. Bei größeren Darlehen summiert sich das über die Zinsbindung schnell auf fünfstellige Beträge.

Wer legt den Beleihungswert fest?

Die Ermittlung erfolgt grundsätzlich durch die kreditgebende Bank selbst. Je nach Objektgröße kommen unterschiedliche Prüfer zum Einsatz:

• bis ca. 400.000 €: interne Wertermittlung per Software (Kleindarlehensgrenze nach § 24 BelWertV)
• bis ca. 3 Mio. €: Kurzgutachten durch bankeigene Gutachter oder zertifizierte Sachverständige
• ab 3 Mio. €: ausführliches Vollgutachten, meist durch externe öffentlich bestellte Sachverständige

Als Kreditnehmer tragen Sie die Gutachterkosten in der Regel selbst. Bei Standardimmobilien liegen sie zwischen 500 und 2.500 €, bei komplexen Gewerbeobjekten deutlich höher.

Praxistipp: Lassen Sie sich den Beleihungswert und den angesetzten Sicherheitsabschlag von der Bank schriftlich erläutern. Vergleichsangebote anderer Institute führen oft zu abweichenden Ergebnissen, die eine zweite Verhandlungsrunde ermöglichen.

Was den Beleihungswert drückt

Mehrere Faktoren mindern den Wertansatz spürbar. Ein Überblick aus der Vergabepraxis:

• ungünstige Lage oder strukturschwache Region
• sanierungsbedürftiger Zustand (Dach, Heizung, Dämmung)
• ungewöhnliche Grundrisse oder eingeschränkte Drittverwendung
• Erbbaurechte statt Volleigentum
• belastete Grundstücke (Altlasten, Denkmalschutz, Dienstbarkeiten)
• spezialisierte Gewerbeimmobilien mit engem Nutzerkreis

Besonders die Drittverwendungsfähigkeit ist für Banken wichtig. Ein Produktionsgebäude, das nur ein einziger Mieter nutzen kann, bringt im Verwertungsfall selten einen marktgerechten Preis.

Bedeutung für die Buchhaltung

In der Bilanzierung einer Immobilie taucht der Beleihungswert nicht direkt auf. Angesetzt werden die Herstellungs- und Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige Abschreibungen nach § 253 HGB.

Zwei Berührungspunkte gibt es dennoch:

• Grundschulden werden in Höhe des bewilligten Darlehens als Verbindlichkeit Die zugrunde liegende Beleihungsbewertung bleibt eine interne Bankinformation.
• Außerplanmäßige Abschreibungen werden nötig, wenn der Marktwert einer Betriebsimmobilie dauerhaft unter den Buchwert sinkt. Der Beleihungswert dient dann als Indikator, nicht als unmittelbarer Bewertungsmaßstab.

Für die Finanzplanung ist der Beleihungswert dagegen zentral. Er bestimmt, wie viel Fremdkapital Sie für Investitionen in Immobilien tatsächlich einwerben können.

FAQ: Häufig gestellte Fragen zum Beleihungswert